Que faire d’une résidence secondaire familiale?

De nombreux Canadiens ont la chance de posséder un chalet ou une maison de vacances (la « résidence secondaire familiale ») et souhaitent en transmettre la propriété à la génération suivante afin qu’elle puisse en profiter à son tour. Planifier la succession d’une résidence secondaire familiale peut occasionner de nombreux maux de tête, car la propriété a bien souvent une grande valeur sentimentale et monétaire. De plus, il est possible que plus d’un enfant veuille en devenir propriétaire et malheureusement, ce bien ne peut être divisé. Par conséquent, le souhait de conserver la résidence secondaire dans la famille peut être irréaliste, voire incompatible avec vos autres objectifs de planification successorale.

Communiquez, communiquez et communiquez!

Certains parents s’arrachent les cheveux à mettre au point un plan de succession complexe pour apprendre, au bout du compte, que leurs enfants ou quelques-uns d’entre eux ne souhaitent pas conserver la résidence après leur décès. C’est pourquoi il est important de maintenir un dialogue avec toutes les parties au moment de l’élaboration, et de réévaluer périodiquement le plan pour confirmer sa pertinence pour tous ceux qui sont concernés. Ceci est particulièrement important dans les cas où les enfants n’ont pas d’idée précise sur la question, que leur avenir est incertain ou qu’il existe une rivalité fraternelle. Votre plan de succession pour la résidence secondaire devra pouvoir être adapté ou réévalué en fonction de la dynamique propre à votre situation familiale qui ne cesse d’évoluer.

N’oubliez pas les impôts et les frais

Il est important de tenir compte de la valeur de votre résidence secondaire familiale par rapport à la valeur de l’ensemble du patrimoine. Au fil des ans, elle peut avoir pris beaucoup de valeur, de sorte qu’il ne restera peut-être pas assez d’argent de votre succession pour payer l’impôt sur les gains en capital et les frais d’homologation (s’il y a lieu) ni pour compenser les enfants qui n’héritent pas de la propriété.

À condition que votre propriété soit « normalement habitée », vous pouvez y appliquer l’exemption pour résidence principale en la désignant en tant que résidence principale au cours de l’année de la disposition. Un contribuable individuel ou un couple marié ou en union de fait peut demander l’exemption à l’égard d’une seule résidence pour une année donnée pendant laquelle il était propriétaire (après 1981). Évidemment, il est possible que vos résidences principale et secondaire aient pris beaucoup de valeur depuis que vous les avez achetées.

Le cas échéant, vous devrez, dans l’éventualité de la vente ou de la disposition présumée d’une de ces propriétés, déterminer s’il y a lieu d’utiliser l’exemption pour résidence principale afin de réduire ou d’éliminer l’impôt redevable sur les gains en capital associés à cette propriété, et d’exposer alors l’autre propriété à l’impôt au moment de sa disposition éventuelle.

Si vous choisissez de ne pas utiliser l’exemption pour résidence principale, vous pourriez être en mesure de réduire l’impôt exigible sur les gains en capital en augmentant le prix de base rajusté de la propriété. Vous pouvez à cette fin ajouter les coûts de rénovation au coût d’origine de la propriété. Par conséquent, il est important de mettre régulièrement à jour le prix de base rajusté de votre résidence secondaire (ou principale) et de conserver les documents attestant le coût d’acquisition ou de construction, ainsi que les documents reflétant les frais engagés pour l’amélioration (et non l’entretien) et la rénovation. Ces dépenses en capital sont ajoutées au prix de base rajusté de la propriété, réduisant ainsi les gains en capital au moment de la disposition.

Si la résidence secondaire est située en Ontario, en Colombie-Britannique ou en Nouvelle-Écosse, de lourds frais d’homologation peuvent s’appliquer à la juste valeur marchande de la propriété au décès de son propriétaire, en plus de l’impôt sur les gains en capital. Vous pouvez éviter les frais d’homologation en détenant la résidence secondaire dans une fiducie admissible (voir la discussion à la page 2), en société (bien que cette structure de propriété ne soit généralement pas recommandée) ou en tenance conjointe avec droit de survie, ou en en faisant don de votre vivant. Toutefois, l’emploi de ces stratégies peut mener à différentes conséquences et l’évitement des frais d’homologation ne devrait pas être votre unique motivation. Vous devriez d’abord discuter avec un avocat spécialisé en droit fiduciaire et successoral et lui demander d’évaluer votre situation personnelle avant d’arrêter votre choix sur l’une de celles-ci.

Prévoyez les liquidités

La plupart des gens utilisent l’exemption pour résidence principale pour la résidence familiale et laissent leur succession payer l’impôt sur les gains en capital exigible à l’égard de leur résidence secondaire après leur décès. Toutefois, si votre succession manque de liquidités pour payer l’impôt sur les gains en capital, vous devrez songer à des façons de prévoir des sommes additionnelles à cette fin dans votre plan successoral. Ainsi, au lieu de faire don de la propriété à vos enfants, vous pourriez leur donner la possibilité de l’acheter de votre succession, après votre décès. Vos enfants pourront utiliser une partie ou la totalité de leur héritage en espèces pour financer l’achat. La succession pourra ensuite utiliser le produit de la vente pour payer les impôts et remettre l’excédent aux bénéficiaires.

L’assurance peut également constituer une solution de financement. Dans cette situation, vos enfants prennent une police d’assurance sur votre tête et celle de votre conjoint. Ils sont alors à la fois les titulaires et les bénéficiaires de la police (autrement dit, ils paient les primes et reçoivent le capital-décès). Au décès du dernier parent, le produit de la police d’assurance vie leur fournira les fonds nécessaires pour régler les impôts de la succession, et peut-être aussi pour verser des paiements de péréquation aux autres bénéficiaires.

Résidence secondaire détenue par une fiducie personnelle

Jusqu’en 2017, une fiducie personnelle qui possédait des biens immobiliers, comme une maison, une copropriété ou un chalet pour le compte de personnes physiques (et non d’une société en nom collectif ou d’une société par actions) qui résidaient généralement dans la propriété ou dont le conjoint (ancien ou actuel) ou l’enfant résidait généralement dans la propriété, pouvait réclamer l’exemption pour résidence principale au moment de la disposition de cette propriété et ainsi éviter l’impôt sur les gains en capital. Il y avait bien entendu un bémol à cette exemption; les bénéficiaires de la fiducie ne pouvaient utiliser l’exemption pour résidence principale au moment de la disposition de leur propre résidence pour les années où l’exemption était réclamée par la fiducie. En dépit de ce bémol, la détention d’une résidence secondaire dans une fiducie de famille s’est avérée une stratégie utile pour de nombreuses familles fortunées, dans les cas où l’objectif est de conserver la propriété pendant plusieurs générations ou d’utiliser l’exemption pour résidence principale, afin d’éliminer un impôt considérable sur les gains en capital, possiblement pour plusieurs générations. Cependant, une nouvelle loi entrée en vigueur le 1er janvier 2017 interdit l’utilisation de l’exemption pour résidence principale par les fiducies de famille, qu’il s’agisse ou non d’une fiducie discrétionnaire, d’une fiducie entre vifs ou d’une fiducie testamentaire. Seules les fiducies personnelles suivantes peuvent, à titre de contribuables, utiliser l’exemption pour résidence principale (la « fiducie admissible ») :

  1. Fiducie en faveur de soi-même (constituant âgé de 65 ans ou plus)
  2. Fiducie mixte au profit du conjoint (constituant ou contribuant âgé de 65 ans ou plus)
  3. Fiducie pour soi (constituant de tout âge)
  4. Fiducie au profit du conjoint (constituant ou testateur de tout âge)
  5. Fiducie admissible pour personne handicapée (au profit d’un bénéficiaire optant qui est le conjoint ou le conjoint de fait du constituant)
  6. Fiducie au profit d’un enfant mineur dont les parents sont décédés

En ce qui a trait à la fiducie au profit d’un enfant mineur dont les parents sont décédés, il est à noter qu’une fois que l’enfant mineur atteint l’âge de la majorité, la fiducie constituera une fiducie de famille et ne sera plus une fiducie admissible à l’exemption pour résidence principale. Cela signifie que si une fiducie est créée par testament afin de conserver une résidence secondaire au profit d’enfants mineurs, il serait prudent de la part du fiduciaire de transférer la résidence, lorsque le plus jeune des enfants atteint l’âge de la majorité, au nom de l’un des bénéficiaires, qui serait en mesure d’utiliser l’exemption pour résidence principale au moment de la disposition. De même, en ce qui concerne les cinq autres types de fiducies de la liste, lorsque le constituant ou le conjoint survivant décède, la fiducie ne sera plus admissible à l’exemption pour résidence principale. La nouvelle loi s’applique uniquement aux gains qui s’accumulent après le 31 décembre 2016. L’exemption pour résidence principale sera toujours offerte aux fiducies de famille, qui continuent de détenir une résidence après 2016, à l’égard des gains accumulés avant le 1er janvier 2017. Ces gains sont à l’abri de l’impôt pour les années précédant 2017 si la fiducie désigne la propriété comme résidence principale au moment de la disposition (réelle ou réputée).

À la lumière de ce qui précède, il serait judicieux de revoir les plans successoraux existants dans le cadre desquels une fiducie de famille détient une résidence secondaire. Il pourrait s’avérer prudent, selon les circonstances, de transférer la propriété à l’un des bénéficiaires du capital (qui est aussi un bénéficiaire du revenu) ou dans une fiducie admissible, afin de conserver l’admissibilité à l’exemption pour résidence principale à l’égard des gains réalisés après 2016.

Planification non fiscale relative à une résidence secondaire familiale détenue par une fiducie personnelle

La protection des actifs et le désir de conserver la résidence dans la famille sont les deux principales raisons motivant le transfert des résidences secondaires à une fiducie personnelle. Malgré la nouvelle interdiction d’utiliser l’exemption pour résidence principale par les fiducies de famille (c’est-à-dire les fiducies non admissibles), ces objectifs demeurent d’une importance capitale aux yeux des familles fortunées. Si plusieurs membres de la famille partageront la résidence secondaire, ou si plusieurs immeubles ou parcelles de terrain doivent demeurer regroupés, une fiducie peut simplifier la gestion et comporter moins de risques que la propriété conjointe. Des fiduciaires sont nommés, habituellement à raison d’un par cellule familiale. Ils prennent les décisions concernant les périodes d’utilisation et les réparations, et paient les assurances, l’impôt et les services publics. Un fonds d’entretien devrait alors être créé pour payer les charges principales. Les fiduciaires doivent prendre des décisions conformes aux modalités de la fiducie. Celles-ci exigent souvent que tous les bénéficiaires concluent une entente de cogestion.

La « règle des 21 ans » est l’une des considérations fiscales liées à l’utilisation d’une fiducie. Cette règle stipule que les biens détenus par la fiducie doivent être vendus à leur juste valeur marchande tous les 21 ans, ce qui peut donner lieu à un impôt sur les gains en capital. Une stratégie courante utilisée pour différer l’impôt sur les gains en capital après 21 ans consiste à distribuer intégralement les actifs de la fiducie (dans ce cas-ci, la résidence secondaire) aux bénéficiaires (canadiens) avant la date de disposition présumée, au prix de base rajusté. L’impôt sur les gains en capital sera alors payable par les bénéficiaires à une date ultérieure, lorsqu’ils vendront la propriété ou à leur décès. Les enfants et les petits-enfants auront alors la possibilité de conclure leurs propres ententes de propriété conjointe ou de se faire racheter leurs parts respectives. Le contrat de fiducie devrait également renfermer une clause permettant de vendre la propriété et d’en distribuer le produit aux bénéficiaires.

Envisagez une fiducie de « réflexion »

Une fiducie à long terme pourrait ne pas convenir si vos enfants refusent de coopérer, s’ils n’ont pas les moyens de payer les dépenses à long terme ou si vous savez déjà qu’ils ne parviendront pas à s’entendre. Il est alors possible d’établir une fiducie de cinq ans ou moins qui leur laissera le temps de se remettre de leur perte et d’examiner leur propre situation financière à la lumière de leur héritage. Ils pourront au cours de cette période décider s’ils souhaitent continuer à utiliser la résidence, ou même en devenir propriétaires. Repousser la décision peut être une bonne façon d’éviter les conflits qui pourraient survenir dans l’année suivant le décès, lorsque les enfants ont les émotions à fleur de peau et qu’ils ignorent ce qu’ils veulent faire ou s’ils peuvent se permettre d’être propriétaires d’une résidence secondaire.

Transférez la résidence de votre vivant

Vous pouvez transférer la résidence secondaire à vos enfants de votre vivant; c’est ce qu’on appelle un transfert entre vifs. Notez toutefois qu’un tel transfert déclenchera la réalisation de gains en capital imposables sur l’augmentation de la valeur du bien depuis son achat. Vous devrez payer l’impôt exigible à moins que vous décidiez d’utiliser l’exemption pour résidence principale à la date du transfert. Dans ce cas, votre résidence secondaire doit pouvoir être désignée comme résidence principale au cours des années où vous en étiez propriétaires. Cela s’applique également si vous transférez votre résidence secondaire à une fiducie, sauf s’il s’agit d’une fiducie en faveur de vous-même, d’une fiducie de conjoint ou d’une fiducie mixte au profit du conjoint. L’un des désavantages que présente le transfert entre vifs est que vous perdez le contrôle de la résidence, et peut-être même l’accès. Si vous comptiez continuer à l’utiliser de votre vivant, cela pourrait causer des problèmes. De plus, en agissant ainsi, vous exposerez la résidence aux créanciers de vos enfants, aux réclamations faites dans le cadre du droit de la famille et à d’autres imprévus qui pourraient la rendre vulnérable.

Demandez conseil à des professionnels

Comme la situation de chaque famille est unique, un professionnel de la planification successorale saura vous aider à explorer toutes les options offertes et à adopter la solution de planification la plus avantageuse pour vous. Il est important d’obtenir des conseils judicieux, en particulier quand il est question de la succession d’une propriété récréative.

Pour en savoir plus, adressez-vous à votre directeur de compte.

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